{"id":1222,"date":"2022-07-15T16:21:00","date_gmt":"2022-07-15T14:21:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/?p=1222"},"modified":"2022-07-18T16:38:17","modified_gmt":"2022-07-18T14:38:17","slug":"levaluation-des-parts-de-sci-principes-devaluation-et-specificites","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/?p=1222","title":{"rendered":"L\u2019\u00e9valuation des parts de SCI\u00a0: Principes d\u2019\u00e9valuation et sp\u00e9cificit\u00e9s"},"content":{"rendered":"\n\n\n[et_pb_section fb_built=\u00a0\u00bb1″ theme_builder_area=\u00a0\u00bbpost_content\u00a0\u00bb _builder_version=\u00a0\u00bb4.17.6″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb][et_pb_row _builder_version=\u00a0\u00bb4.17.6″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb theme_builder_area=\u00a0\u00bbpost_content\u00a0\u00bb][et_pb_column _builder_version=\u00a0\u00bb4.17.6″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb type=\u00a0\u00bb4_4″ theme_builder_area=\u00a0\u00bbpost_content\u00a0\u00bb][et_pb_cta button_text=\u00a0\u00bbClics\u00a0\u00bb _builder_version=\u00a0\u00bb4.17.6″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb theme_builder_area=\u00a0\u00bbpost_content\u00a0\u00bb hover_enabled=\u00a0\u00bb0″ sticky_enabled=\u00a0\u00bb0″ background_color=\u00a0\u00bb#E09900″]

T\u00e9l\u00e9charger Conf\u00e9rence \u00e9valuation des parts de SCI (principes d’\u00e9valuation et sp\u00e9cificit\u00e9s IFI)<\/a><\/h2>\n[\/et_pb_cta][\/et_pb_column][\/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=\u00a0\u00bb4.17.6″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb theme_builder_area=\u00a0\u00bbpost_content\u00a0\u00bb][et_pb_column _builder_version=\u00a0\u00bb4.17.6″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb type=\u00a0\u00bb4_4″ theme_builder_area=\u00a0\u00bbpost_content\u00a0\u00bb][et_pb_text _builder_version=\u00a0\u00bb4.17.6″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb theme_builder_area=\u00a0\u00bbpost_content\u00a0\u00bb hover_enabled=\u00a0\u00bb0″ sticky_enabled=\u00a0\u00bb0″]

\u00a0<\/h3>\n

L\u2019\u00e9valuation des parts de SCI : <\/strong>Principes d\u2019\u00e9valuation et sp\u00e9cificit\u00e9s<\/strong><\/h3>\n

 <\/p>\n

Conf\u00e9rence ouverte Barreau de Paris du 12\/10\/2021 anim\u00e9e par Muriel Vigi\u00e9, avocate, ancienne \u00e9l\u00e8ve de l\u2019Ecole nationale des imp\u00f4ts.<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Rappels :<\/strong> m\u00eames principes et exigences qu\u2019en mati\u00e8re immobili\u00e8re\u00a0:<\/p>\n

    \n
  • Article 666 du C.G.I.<\/li>\n
  • Article L17 du L.P.F.<\/li>\n
  • Commission de conciliation<\/li>\n
  • TJ avec nomination d\u2019un expert<\/li>\n<\/ul>\n

    \u00a0Plan\u00a0:<\/strong><\/p>\n

      \n
    1. Principes g\u00e9n\u00e9raux<\/li>\n
    2. M\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation<\/li>\n
    3. Sp\u00e9cificit\u00e9s : DMTO et surtout IFI<\/li>\n<\/ol>\n

       <\/p>\n

        \n
      1. <\/strong>Les principes g\u00e9n\u00e9raux :<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

        \u00a0L\u2019\u00e9valuation des parts de SCI r\u00e9pond aux m\u00eames r\u00e8gles que celle des titres non cot\u00e9s.<\/p>\n

          \n
        • La valeur d\u2019une SCI ne correspond pas \u00e0 celle du ou des immeubles qu\u2019elle d\u00e9tient\u00a0; une part de SCI est un titre non cot\u00e9.<\/li>\n
        • La notion de valeur d\u2019un titre non cot\u00e9 n\u2019est pas d\u00e9finie par la loi mais par la jurisprudence.<\/li>\n
        • La valeur v\u00e9nale des TNC doit \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9e en tenant compte de tous les \u00e9l\u00e9ments permettant d\u2019obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu\u2019aurait entra\u00een\u00e9 le jeu normal de l\u2019offre et de la demande.<\/li>\n<\/ul>\n

           <\/p>\n

          Jurisprudence constante :<\/strong><\/p>\n

            \n
          • Arr\u00eat Obadia 28 janvier 1992, n\u00b0 90-11459 ;<\/li>\n
          • Arr\u00eat Bracoud, 21 mai 1996, n\u00b0 94-20517 ;<\/li>\n
          • Arr\u00eat Gilles 16 d\u00e9cembre 1997, n\u00b0 95-20712 ;<\/li>\n
          • Consorts Sailley 23 novembre 2010 n\u00b0 1177 F-D 09-17.295.<\/li>\n
          • La valeur v\u00e9nale des titres est d\u00e9termin\u00e9e par comparaison avec des cessions similaires lorsqu’il en existe ( com. du 7 juillet 2009, n\u00b0 08-14855, Zorn<\/em>).<\/li>\n<\/ul>\n
              \n
            • En pr\u00e9sence d’une transaction comparable sur les m\u00eames titres, il n’y a pas lieu de recourir \u00e0 d’autres m\u00e9thodes d’\u00e9valuation.<\/li>\n<\/ul>\n

               <\/p>\n

              Sauf :<\/strong> omission et taxation d’office (notion de valeur apparente : Cass. com. 14 d\u00e9cembre 1999, 97-17.308, Abella et Cass. com. 11 mars 2003, n\u00b000-19154, Soci\u00e9t\u00e9 Jurispharma<\/em>)<\/p>\n

              \u00a0A retenir :<\/strong> l\u2019Administration Fiscale doit imp\u00e9rativement pr\u00e9ciser l\u2019absence de cession de titres similaires intervenue sur une p\u00e9riode proche de l\u2019acte afin de justifier le choix de la m\u00e9thode retenue dans le cas o\u00f9 celle par comparaison aura \u00e9t\u00e9 \u00e9cart\u00e9e.<\/p>\n

               <\/p>\n

               <\/p>\n

                \n
              1. <\/strong>Les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation\u00a0:<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                \u00a0II.<\/strong>A\/<\/strong> Les SCI d\u2019Attribution<\/strong><\/p>\n

                 <\/p>\n

                  \n
                • Les parts sociales donnent droit aux associ\u00e9s \u00e0 l\u2019attribution en toute propri\u00e9t\u00e9 ou en jouissance d\u2019une fraction d\u2019immeubles construits ou acquis par la soci\u00e9t\u00e9.<\/li>\n
                • D\u00e9nomm\u00e9es soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res de copropri\u00e9t\u00e9, elles n\u2019ont pas de personnalit\u00e9 morale et sont sous le r\u00e9gime de la transparence fiscale.<\/li>\n
                • La valeur des parts correspond \u00e0 celle des immeubles auxquels elles donnent droit.<\/li>\n
                • L\u2019\u00e9valuation consiste donc dans la valorisation des biens immobiliers.<\/li>\n<\/ul>\n

                   <\/p>\n

                  II.<\/strong>B\/<\/strong> Les SCI de construction vente<\/strong><\/p>\n

                   <\/p>\n

                    \n
                  • Les SCI de constructions ventes ont pour objet de construire des immeubles en vue de la vente.<\/li>\n
                  • Malgr\u00e9 leur forme civile, leur objet est commercial et les parts de ces soci\u00e9t\u00e9s sont \u00e9valu\u00e9es comme des parts de soci\u00e9t\u00e9s commerciales.<\/li>\n<\/ul>\n

                     <\/p>\n

                    II <\/strong>C\/<\/strong> Les SCI de gestion ou de location<\/strong><\/p>\n

                     <\/p>\n

                      \n
                    • Elles ont pour objet l\u2019achat ou la construction d\u2019immeubles pour la location \u00e0 des tiers ou \u00e0 des associ\u00e9s ou la mise \u00e0 disposition des associ\u00e9s.<\/li>\n
                    • Les parts doivent en principe \u00eatre valoris\u00e9es comme les autres titres non cot\u00e9s en fonction de tous les \u00e9l\u00e9ments dont l\u2019ensemble permet d\u2019obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu\u2019aurait entra\u00een\u00e9 le jeu normal de l\u2019offre et de la demande.<\/li>\n
                    • Par cons\u00e9quent, les m\u00e9thodes et pond\u00e9rations doivent \u00eatre retenues en fonction des caract\u00e9ristiques propres \u00e0 chaque soci\u00e9t\u00e9 et apr\u00e8s avoir, lors du diagnostic pr\u00e9alable, d\u00e9termin\u00e9 si l\u2019activit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 engendrait des r\u00e9sultats qui pouvaient avoir une influence sur la valeur des titres.<\/li>\n<\/ul>\n

                       <\/p>\n

                      II C1\/<\/strong> Les SCI de gestion qui ne per\u00e7oivent pas de revenus<\/strong><\/p>\n

                       <\/p>\n

                      Tr\u00e8s souvent les soci\u00e9t\u00e9s de gestion ne disposent pas de revenus :<\/strong><\/p>\n

                        \n
                      • Soit parce que les biens d\u00e9tenus ne sont pas donn\u00e9s en location car ils constituent la r\u00e9sidence principale ou secondaire des associ\u00e9s ;<\/li>\n
                      • Soit parce qu\u2019elles ne d\u00e9tiennent que la nue-propri\u00e9t\u00e9 des immeubles.<\/li>\n<\/ul>\n

                        \u00a0Dans une telle situation seule la valeur math\u00e9matique ou patrimoniale peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e. <\/strong>(Arr\u00eat Montrichard, Cass. com. 1er f\u00e9vrier 1982, n\u00b0 79-1755<\/em>)<\/p>\n

                        La valeur math\u00e9matique est le plus souvent une composante essentielle, voire unique, de la valorisation d\u2019une SCI.<\/p>\n

                        Elle r\u00e9sulte de la valeur actualis\u00e9e des \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif :<\/strong><\/p>\n

                          \n
                        • La valeur v\u00e9nale r\u00e9elle des immeubles, obtenue \u00e0 partir des m\u00e9thodes traditionnelles d\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re (m\u00e9thode par comparaison pr\u00e9conis\u00e9e sauf cas particuliers) ;<\/li>\n
                        • La valeur d\u2019autres biens, par exemple les participations dans d\u2019autres SCI ;<\/li>\n
                        • Les liquidit\u00e9s et cr\u00e9ances.<\/li>\n<\/ul>\n

                          La somme des valeurs v\u00e9nales r\u00e9elles ainsi obtenue est diminu\u00e9e de la somme des \u00e9l\u00e9ments du passif r\u00e9el (dettes bancaires, comptes courants d’associ\u00e9s) et des provisions.<\/p>\n

                           <\/p>\n

                          Pr\u00e9cisions : <\/strong><\/p>\n

                            \n
                          • Il s’agit des dettes arriv\u00e9es \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance, non r\u00e9gl\u00e9es et exigibles imm\u00e9diatement, certaines (non contesoci\u00e9t\u00e9es dans leur principe, leur montant ou leur mode de paiement) et liquides.<\/li>\n
                          • Le passif est parfois pris en compte posoci\u00e9t\u00e9rieurement \u00e0 la proposition de rectification.<\/li>\n
                          • Les comptes courants d\u2019associ\u00e9s sont port\u00e9s directement \u00e0 l\u2019actif successoral ou dans la d\u00e9claration d\u2019I.S.F.<\/li>\n<\/ul>\n

                            Attention :<\/strong> voir + loin les sp\u00e9cificit\u00e9s de l\u2019IFI pour les comptes courants.<\/p>\n

                              \n
                            • Le b\u00e9n\u00e9fice net r\u00e9alis\u00e9 dans l’ann\u00e9e en cours n\u2019est pas une dette envers les associ\u00e9s, car au jour de la cl\u00f4ture du bilan, le r\u00e9sultat de l’ann\u00e9e n’a pas encore \u00e9t\u00e9 appr\u00e9hend\u00e9 par les associ\u00e9s (il peut \u00eatre distribu\u00e9, mis en r\u00e9serve…).<\/li>\n
                            • <\/li>\n<\/ul>\n

                              Rappel :<\/strong><\/p>\n

                              Valeur math\u00e9matique (actif net revaloris\u00e9) = actif brut revaloris\u00e9 (immeubles, participations, liquidit\u00e9s…) – passif.<\/p>\n

                               <\/p>\n

                              Si la valeur math\u00e9matique est seule retenue :<\/strong><\/p>\n

                              Abattement pour non -liquidit\u00e9 (montant \u00e0 titre indicatif : 10 %) destin\u00e9 \u00e0 prendre en compte l\u2019absence de liquidit\u00e9 des biens immobiliers d\u00e9tenus au travers d\u2019une SCI.<\/p>\n

                              Par ailleurs, lorsque le paquet de titres \u00e0 valoriser est minoritaire, une d\u00e9cote pour minorit\u00e9 devra \u00eatre appliqu\u00e9e sur la valeur des parts.<\/p>\n

                               <\/p>\n

                              Pr\u00e9cisions : ISF\/IFI et SCI<\/strong><\/p>\n

                              Un abattement de 30 % (\u00e0 compter de l\u2019I.S.F. 2008) est effectu\u00e9 sur la valeur v\u00e9nale r\u00e9elle de l\u2019immeuble lorsque celui-ci est occup\u00e9 \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale par son propri\u00e9taire (article 885 S du CGI<\/em>).<\/p>\n

                              Sont concern\u00e9es : les parts de soci\u00e9t\u00e9s mentionn\u00e9es \u00e0 l\u2019article 1655 ter du CGI, dont les associ\u00e9s sont r\u00e9put\u00e9s \u00eatre directement propri\u00e9taires des logements correspondant \u00e0 leurs droits (SCI d’attribution).<\/p>\n

                              En revanche sont exclus, les titres de soci\u00e9t\u00e9s civiles de gestion ou d\u2019investissement immobilier, alors m\u00eame que l\u2019immeuble d\u00e9tenu par le redevable constituerait sa r\u00e9sidence principale. (BOI-PAT-ISF 30-50-10 n\u00b0 120 et BOI-PAT-IFI-20-30-20 n\u00b050<\/em>)<\/p>\n

                               <\/p>\n

                              II C2\/<\/strong> Les SCI de gestion qui per\u00e7oivent des revenus<\/strong><\/p>\n

                               <\/p>\n

                              La recherche des valeurs :<\/strong><\/p>\n

                                \n
                              • La valeur patrimoniale (la valeur actualis\u00e9e des actifs diminu\u00e9e du passif exigible).<\/li>\n<\/ul>\n

                                En priorit\u00e9, m\u00e9thode par comparaison (\u00e0 d\u00e9faut, constater que le recours \u00e0 cette m\u00e9thode est impossible).<\/p>\n

                                \u00c9ventuellement associ\u00e9e \u00e0 la m\u00e9thode de capitalisation des loyers bruts. Le taux de rendement utilis\u00e9 doit \u00eatre justifi\u00e9 par l\u2019administration, mais aussi par l\u2019expert ou le contribuable qui s\u2019en pr\u00e9vaut.<\/p>\n

                                La valeur r\u00e9sultant de cette approche patrimoniale doit en principe \u00eatre combin\u00e9e avec d\u2019autres m\u00e9thodes afin d\u2019obtenir une \u00e9valuation aussi proche que possible de celle qu\u2019aurait entra\u00een\u00e9 le jeu de l\u2019offre et de la demande sur un march\u00e9 r\u00e9el (arr\u00eat Delloye du 7 d\u00e9cembre 1993, n\u00b091-21 795<\/em>).<\/p>\n

                                 <\/p>\n

                                  \n
                                • Autres valeurs :<\/strong> l’approche par la productivit\u00e9 consiste \u00e0 capitaliser un b\u00e9n\u00e9fice, suppos\u00e9 reproductible.<\/li>\n<\/ul>\n

                                  La valeur de productivit\u00e9 r\u00e9sulte de la capitalisation des revenus nets selon le taux de productivit\u00e9.<\/p>\n

                                  Le taux de productivit\u00e9 correspond au taux de base, taux de rendement \u00e0 l\u2019\u00e9mission des obligations garanties par l\u2019\u00e9tat, diminu\u00e9 du taux d\u2019inflation et major\u00e9 \u00e9ventuellement d\u2019une prime de risque.<\/p>\n

                                  VP = b\u00e9n\u00e9fice moyen apr\u00e8s imp\u00f4t \/ taux de capitalisation<\/p>\n

                                  Tx de capitalisation = (B\u00eata x Pr de risque) + tx de base<\/p>\n

                                   <\/p>\n

                                  Exemple :<\/strong><\/p>\n

                                  Taux de base d\u00e9flat\u00e9 2012 : 1,28%<\/p>\n

                                  Prime de risque historique : 5 %<\/p>\n

                                  B\u00eata (risque propre \u00e0 l’activit\u00e9 de la SCI) : fourchette de 0,3 \u00e0 0,5 pour un risque faible<\/p>\n

                                  Taux de productivit\u00e9 : (5 x 0,5) + 1,28 % = 3,78 %<\/p>\n

                                  Si revenus 30 000 \u20ac -> 30 000\/3,78×100 = 793 650 \u20ac.<\/p>\n

                                   <\/p>\n

                                  Pr\u00e9cisions : <\/strong><\/p>\n

                                    \n
                                  • Le risque de la gestion immobili\u00e8re est faible.<\/li>\n
                                  • Pour les SCI non soumises \u00e0 l\u2019I.S., la d\u00e9duction d\u2019un imp\u00f4t fictif au taux de l\u2019I.S.- permet d\u2019assurer la neutralit\u00e9 de l\u2019\u00e9valuation entre les soci\u00e9t\u00e9s soumises \u00e0 l\u2019I.S. et celles qui ne le sont pas.<\/li>\n
                                  • Pour les SCI soumises \u00e0 l\u2019I.S. et qui distribuent des dividendes, la valeur de rendement peut \u00eatre utilis\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n

                                    VR = dividende moyen distribu\u00e9 \/ 3 % (taux de base moyen de rendement des actions cot\u00e9es)<\/p>\n

                                    Attention :<\/strong> d\u00e9cote de 30% pour tenir compte de liquidit\u00e9 r\u00e9duite des titres de la soci\u00e9t\u00e9 non cot\u00e9e par rapport \u00e0 celle des actions cot\u00e9es.<\/p>\n

                                     <\/p>\n

                                    La pond\u00e9ration des m\u00e9thodes :<\/strong><\/p>\n

                                     <\/p>\n

                                    Les valeurs doivent \u00eatre combin\u00e9es pour aboutir \u00e0 la valeur intrins\u00e8que du paquet de titres (majoritaire ou non) \u00e0 \u00e9valuer.<\/p>\n

                                    La pond\u00e9ration de diff\u00e9rentes valeurs exclut en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale l\u2019application d\u2019une d\u00e9cote finale.<\/p>\n

                                      \n
                                    • Pour des titres majoritaires : privil\u00e9gier la valeur patrimoniale.<\/li>\n<\/ul>\n

                                      Exemple : (4 VM + 1 VP) \/ 5<\/p>\n

                                        \n
                                      • Pour des titres minoritaires : privil\u00e9gier la VP ou le rendement.<\/li>\n<\/ul>\n

                                        Exemple : (2 VM +1 VP (ou VR))\/3 ou [2VM+ (1VP+ 1VR)\/2]\/3<\/p>\n

                                        Les pond\u00e9rations utilis\u00e9es doivent prendre en compte la nature de la soci\u00e9t\u00e9 et le pourcentage de titres \u00e0 valoriser.<\/p>\n

                                         <\/p>\n

                                        Cas particulier :<\/strong> les SCI qui bien que disposant de revenus ne r\u00e9alisent que de faibles b\u00e9n\u00e9fices ou sont d\u00e9ficitaires :<\/p>\n

                                          \n
                                        • L\u2019analyse des d\u00e9clarations fiscales et des \u00e9l\u00e9ments comptables fournis doivent permettre de comprendre les raisons d\u2019une telle situation (certains biens sont mis gratuitement \u00e0 la disposition des associ\u00e9s, d\u2019importants travaux sont r\u00e9alis\u00e9s, des r\u00e9mun\u00e9rations importantes sont vers\u00e9es, etc.), et de d\u00e9terminer si l\u2019absence de b\u00e9n\u00e9fice affecte v\u00e9ritablement et de mani\u00e8re durable la valeur de la soci\u00e9t\u00e9.<\/li>\n
                                        • Selon les conclusions de l\u2019\u00e9valuateur, la valeur de productivit\u00e9 sera ou non prise en compte dans la pond\u00e9ration.<\/li>\n<\/ul>\n

                                           <\/p>\n

                                          Point sur les d\u00e9cotes :<\/strong><\/p>\n

                                            \n
                                          • Une d\u00e9cote \u201cg\u00e9n\u00e9rale\u201d pour non-liquidit\u00e9 :<\/strong><\/li>\n
                                          • Cette d\u00e9cote trouve son explication dans le fait que l\u2019investisseur est pr\u00eat \u00e0 r\u00e9mun\u00e9rer la liquidit\u00e9. Les biens qui ne sont pas liquides (hors contraintes juridiques li\u00e9es aux statuts) au jour de l\u2019\u00e9valuation ont une valeur moindre.<\/li>\n
                                          • Cet abattement s\u2019impose lorsque la soci\u00e9t\u00e9 est \u00e9valu\u00e9e en fonction de la seule approche de l\u2019actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 (valeur math\u00e9matique).<\/li>\n
                                          • Si utilisation d’autres m\u00e9thodes, l\u2019application d\u2019un abattement pour non-liquidit\u00e9 ne se justifie pas.<\/li>\n
                                          • La d\u00e9cote de minorit\u00e9 :<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

                                            Elle peut \u00eatre pratiqu\u00e9e pour tous les titres minoritaires quand seule la valeur math\u00e9matique a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e ou lorsque la pond\u00e9ration retenue n\u2019a pas d\u00e9j\u00e0 permis de faire ressortir leur caract\u00e8re minoritaire.<\/p>\n

                                            Exemples :<\/strong><\/p>\n

                                            \u2013 Cass. com. 6 mai 2003 n\u00b0 748 F-D, Dupouy<\/em> (15% au titre d\u2019associ\u00e9 minoritaire)<\/p>\n

                                            \u2013 Cass. com. 23 novembre 2010 n\u00b009-17.295, Sailley<\/em> (d\u00e9cote de 20%).<\/p>\n

                                             <\/p>\n

                                              \n
                                            • Une d\u00e9cote li\u00e9e aux contraintes juridiques ou contractuelles :<\/strong><\/li>\n
                                            • La d\u00e9cote pour clause d’agr\u00e9ment<\/strong> s’impose pour les parts sociales qui ont par nature une libert\u00e9 de cession limit\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n

                                              – N\u00e9cessit\u00e9 de v\u00e9rification des statuts qui peuvent pr\u00e9voir des clauses moins restrictives (pour les SCI les parts sont g\u00e9n\u00e9ralement soumises \u00e0 agr\u00e9ment).<\/p>\n

                                              – N’affecte en g\u00e9n\u00e9ral que les titres minoritaires. Voir C.A. Rouen, 3 novembre 2010 n\u00b009-4743.<\/em><\/p>\n

                                              Pr\u00e9cisions :<\/strong> l’existence de pactes d’actionnaires ne justifie pas d’abattement suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n

                                                \n
                                              • La d\u00e9cote pour occupation :<\/strong> applicable entre 10 et 20% selon la nature du bail (bail L1948 : d\u00e9cote de 40 \u00e0 50 %). Pas de d\u00e9cote pour r\u00e9gimes sp\u00e9ciaux d\u2019investissements locatifs.<\/li>\n
                                              • La d\u00e9cote pour indivision :<\/strong> un taux de 20 % est souvent pris en compte.<\/li>\n<\/ul>\n

                                                 <\/p>\n

                                                  \n
                                                • Des d\u00e9cotes refus\u00e9es par l\u2019administration :<\/strong><\/li>\n
                                                • D\u00e9cote pour fiscalit\u00e9 latente<\/li>\n
                                                • D\u00e9cote pour indisponibilit\u00e9 du bien<\/li>\n
                                                • D\u00e9cote pour Pacte Dutreuil<\/li>\n<\/ul>\n

                                                   <\/p>\n

                                                    \n
                                                  • Cumul de d\u00e9cotes :<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

                                                    Pour l\u2019\u00e9valuation directe des immeubles, la Cour de cassation admet le cumul des d\u00e9cotes, par exemple en cas d’occupation et d’indivision du bien (Cass. com. 16-2-2016 n\u00b0 14-23.301).<\/em><\/p>\n

                                                    Pour l\u2019\u00e9valuation des parts de SCI, il arrive souvent que les juges englobent sous un m\u00eame taux, la d\u00e9cote pour illiquidit\u00e9 et la d\u00e9cote pour minorit\u00e9.<\/p>\n

                                                     <\/p>\n

                                                    III<\/strong>\/<\/strong> Les sp\u00e9cificit\u00e9s de l\u2019IFI<\/strong><\/p>\n

                                                     <\/p>\n

                                                    Article 973 du CGI :<\/strong> valeur v\u00e9nale des parts<\/p>\n

                                                     <\/p>\n

                                                    3 \u00e9tapes :<\/strong><\/p>\n

                                                      \n
                                                    • D\u00e9terminer la fraction de la valeur repr\u00e9sentative des actifs imposables<\/li>\n
                                                    • Recenser les dettes de la soci\u00e9t\u00e9 qui doivent \u00eatre neutralis\u00e9es<\/li>\n<\/ul>\n

                                                      Cas particulier des comptes courants d\u2019associ\u00e9s non d\u00e9ductibles. (Voir BOI-PAT-IFI 20-30-30 \u00a7210 version 2\/05\/2019<\/em>)<\/p>\n

                                                        \n
                                                      • Evaluer la valeur r\u00e9elle des parts ou action en tenant compte, le cas \u00e9ch\u00e9ant, du retraitement du passif non d\u00e9ductible.<\/li>\n<\/ul>\n

                                                        A noter :<\/strong> pour les valeurs mobili\u00e8res cot\u00e9es : base l\u00e9gale d\u2019\u00e9valuation (art 973 du CGI<\/em>) :<\/p>\n

                                                          \n
                                                        • Soit le dernier cours connu au jour du fait g\u00e9n\u00e9rateur de l\u2019imp\u00f4t,<\/li>\n
                                                        • Soit moyenne des 30 derniers cours qui pr\u00e9c\u00e8dent la date d\u2019imposition.<\/li>\n<\/ul>\n

                                                          La jurisprudence n\u2019avait admis aucune d\u00e9rogation \u00e0 cette r\u00e8gle en mati\u00e8re d\u2019ISF.<\/p>\n

                                                          Pour l\u2019IFI, la doctrine administrative consid\u00e8re que ces deux m\u00e9thodes n\u2019ont pas un caract\u00e8re suppl\u00e9tif et qu\u2019elles ne souffrent donc d\u2019aucune d\u00e9rogation.<\/p>\n

                                                           <\/p>\n

                                                          1\/ D\u00e9termination de la fraction immobili\u00e8re imposable :<\/strong><\/p>\n

                                                           <\/p>\n

                                                            \n
                                                          • Cas d\u2019une d\u00e9tention directe des titres d\u2019une seule soci\u00e9t\u00e9 :<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

                                                            =<\/strong><\/p>\n

                                                            Valeur v\u00e9nale totale des diff\u00e9rents biens et droits immobiliers imposables d\u00e9tenus directement par la soci\u00e9t\u00e9 (au 1er\/01\/N)<\/p>\n

                                                            ———————————————————————————————————-<\/strong><\/p>\n

                                                            Valeur v\u00e9nale de l\u2019ensemble de l\u2019actif brut de la soci\u00e9t\u00e9 (au 1er\/01\/N)<\/p>\n

                                                             <\/p>\n

                                                            Ce coefficient immobilier est ensuite appliqu\u00e9 \u00e0 la valeur v\u00e9nale des parts ou actions d\u00e9tenues par le redevable.<\/p>\n

                                                             <\/p>\n

                                                            Attention :<\/strong><\/p>\n

                                                              \n
                                                            • La valeur v\u00e9nale est elle-m\u00eame fix\u00e9e conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019art. 973 du CGI, en tenant compte, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de la r\u00e9int\u00e9gration du montant des dettes non d\u00e9ductibles.<\/li>\n
                                                            • Obligation par la soci\u00e9t\u00e9 de communiquer son \u00ab coefficient immobilier \u00bb.<\/li>\n
                                                            • En pr\u00e9sence d\u2019associ\u00e9s non-r\u00e9sidents, la soci\u00e9t\u00e9 doit \u00e9tablir un 2nd coefficient ne tenant compte que des seuls immeubles ou droits immobiliers, d\u00e9tenus directement ou indirectement, situ\u00e9s en France.<\/li>\n
                                                            • Le passif social peut \u00eatre enti\u00e8rement retenu dans l\u2019\u00e9valuation des parts ou actions, sans tenir compte Du fait qu\u2019il soit affect\u00e9 aux actifs imposables ou au financement de biens hors champ de l\u2019IFI, mais en prenant en compte seulement le prorata de la valeur des actifs imposables.<\/li>\n<\/ul>\n

                                                               <\/p>\n

                                                                \n
                                                              • Cas d\u2019une d\u00e9tention via un groupe de soci\u00e9t\u00e9s :<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

                                                                =<\/strong><\/p>\n

                                                                Valeur v\u00e9nale r\u00e9elle des biens et droits immobiliers imposables d\u00e9tenus par la soci\u00e9t\u00e9 dont le redevable ou l\u2019un des membres du FF d\u00e9tient directement une participation<\/p>\n

                                                                +<\/strong><\/p>\n

                                                                Fraction de la valeur des parts ou actions d\u00e9tenues par la soci\u00e9t\u00e9 repr\u00e9sentative de biens ou droits immobiliers imposables d\u00e9tenus indirectement par la soci\u00e9t\u00e9<\/p>\n

                                                                ———————————————————————————————————<\/strong><\/p>\n

                                                                Valeur v\u00e9nale de l\u2019actif brut total de la soci\u00e9t\u00e9 dont le redevable d\u00e9tient directement<\/p>\n

                                                                des parts<\/p>\n

                                                                 <\/p>\n

                                                                  \n
                                                                • Identifier la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenant des biens ou droits immobiliers imposables dont le niveau de la cha\u00eene de participation est le plus bas\u00a0: application du coefficient immobilier \u00e0 la valeur des titres d\u00e9tenus par la soci\u00e9t\u00e9 de niveau sup\u00e9rieur dans la cha\u00eene de participation.<\/li>\n
                                                                • Le r\u00e9sultat est alors ajout\u00e9 \u00e0 la valeur des biens et droits immobiliers imposables d\u00e9tenus directement par cette soci\u00e9t\u00e9 pour le calcul du montant de la valeur imposable des parts ou actions de cette soci\u00e9t\u00e9 intervenant dans la cha\u00eene de participation.<\/li>\n
                                                                • Cette proc\u00e9dure est reproduite \u00e0 chaque niveau d\u2019interposition jusqu\u2019\u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 dont le redevable d\u00e9tient directement des parts ou actions.<\/li>\n
                                                                • Pour des exemples de calcul, voir BOI-PAT-IFI-20-20-20-10<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n

                                                                   <\/p>\n

                                                                  2\/ Neutralisation de certains passifs : clauses anti-abus Art. 973 II CGI<\/strong><\/p>\n

                                                                   <\/p>\n

                                                                    \n
                                                                  • Neutralisation des dettes sociales ayant financ\u00e9 une \u00ab vente \u00e0 soi-m\u00eame \u00bb, pour l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la dette quel que soit le niveau de participation : 973 II 1<\/em>\u00b0<\/li>\n
                                                                  • Dette contract\u00e9e par une st\u00e9 aupr\u00e8s d\u2019un membre de son foyer fiscal, de son groupe familial ou d\u2019une st\u00e9 contr\u00f4l\u00e9e par ses personnes pour l\u2019acquisition d\u2019un actif imposable ou pour des d\u00e9penses aff\u00e9rentes \u00e0 cet actif, \u00e0 proportion de la participation (mais cas de r\u00e9tablissement possible de la d\u00e9ductibilit\u00e9) : art. 973 II 2\u00b0 et 3\u00b0<\/li>\n
                                                                  • Dette contract\u00e9e aupr\u00e8s d’une soci\u00e9t\u00e9 ou d’un organisme contr\u00f4l\u00e9, directement ou par l’interm\u00e9diaire d’une ou de plusieurs soci\u00e9t\u00e9s ou organismes interpos\u00e9s, par l’une des personnes du foyer fiscal IFI, seule ou conjointement avec les autres membres de ce foyer, leurs ascendants ou descendants ou leurs fr\u00e8res et s\u0153urs, pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour les d\u00e9penses aff\u00e9rentes, \u00e0 proportion de la participation : art. 973 II 4\u00b0<\/li>\n<\/ul>\n

                                                                     <\/p>\n

                                                                    Ces clauses anti-abus visent toutes les dettes quelle que soit leur forme : financement par emprunt bancaire, constitution d\u2019un compte courant d\u2019associ\u00e9, etc (BOI-PAT-IFI-20-30-30, 2 mai 2019, \u00a7 30<\/em>).<\/p>\n

                                                                    Voir un exemple chiffr\u00e9 dans BOI-PAT-IFI-20-30-30 \u00a7 210<\/em> (version du 02\/05\/2019).<\/p>\n

                                                                    A NOTER :<\/strong> pour les 2\u00b0, 3\u00b0 et 4\u00b0, l\u2019exclusion de d\u00e9ductibilit\u00e9 n\u2019est pas totale. Les dettes ne sont exclues qu\u2019\u00e0 proportion de la participation d\u00e9tenue.<\/p>\n

                                                                     <\/p>\n

                                                                      \n
                                                                    • R\u00e8gles d\u00e9rogatoires de valorisation :<\/strong> pr\u00eat in fine Art. 973 III CGI<\/li>\n<\/ul>\n

                                                                      Exceptions \u00e0 la non-d\u00e9ductibilit\u00e9 des dettes :<\/strong><\/p>\n

                                                                        \n
                                                                      • Absence d\u2019objectif principalement fiscal du pr\u00eat : concerne les 1\u00b0, 2\u00b0 et 4\u00b0 du II de l\u2019art. 973<\/li>\n<\/ul>\n

                                                                        Les dettes restent prises en consid\u00e9ration pour l\u2019\u00e9valuation des parts ou actions si le redevable justifie que le pr\u00eat n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 contract\u00e9 dans un objectif principalement fiscal (art. 973, II, avant dernier al).<\/p>\n

                                                                         <\/p>\n

                                                                          \n
                                                                        • El\u00e9ments justifiants du caract\u00e8re normal des conditions du pr\u00eat : art. 973 II 3\u00b0<\/li>\n<\/ul>\n

                                                                          Les dettes restent prises en consid\u00e9ration pour l\u2019\u00e9valuation des parts ou actions si le redevable justifie du caract\u00e8re normal des conditions du pr\u00eat, notamment du respect du terme des \u00e9ch\u00e9ances, du montant et du caract\u00e8re effectif des remboursements (art. 973, II, der. al.).<\/p>\n

                                                                          L\u2019Administration pr\u00e9cise que le caract\u00e8re normal du pr\u00eat s\u2019appr\u00e9cie notamment au regard des pratiques bancaires usuelles dans le domaine concern\u00e9 (BOI-PAT-IFI-20-30-30, 2 mai 2019, \u00a7 270).<\/p>\n

                                                                           <\/p>\n

                                                                           <\/p>\n

                                                                           <\/p>\n[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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