{"id":1212,"date":"2022-07-18T16:13:46","date_gmt":"2022-07-18T14:13:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/?p=1212"},"modified":"2022-07-18T16:38:25","modified_gmt":"2022-07-18T14:38:25","slug":"1212","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/?p=1212","title":{"rendered":"L\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re en fiscalit\u00e9 patrimoniale\u00a0: principes fondamentaux et m\u00e9canismes"},"content":{"rendered":"\n\n\n<!-- divi:paragraph -->\n<p><\/p>\n<!-- \/divi:paragraph -->\n\n\n[et_pb_section fb_built=\u00a0\u00bb1&Prime; theme_builder_area=\u00a0\u00bbpost_content\u00a0\u00bb _builder_version=\u00a0\u00bb4.17.6&Prime; _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb][et_pb_row _builder_version=\u00a0\u00bb4.17.6&Prime; _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb theme_builder_area=\u00a0\u00bbpost_content\u00a0\u00bb][et_pb_column _builder_version=\u00a0\u00bb4.17.6&Prime; _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb type=\u00a0\u00bb4_4&Prime; 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Elle s&rsquo;appr\u00e9cie au moyen d&rsquo;\u00e9l\u00e9ments de comparaison tir\u00e9s de cessions de biens comparables, intervenues \u00e0 l&rsquo;\u00e9poque consid\u00e9r\u00e9e \u00bb.<\/em><\/li>\n<li>RM Vasseur au JO du 05\/11\/1990 : <em>\u00ab\u00a0La valeur d&rsquo;un bien correspond, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, au prix que le jeu normal de l&rsquo;offre et de la demande permettrait de retirer, a un moment donne, de la vente d\u2019un bien d\u00e9termin\u00e9, abstraction faite de la valeur de convenance qui pourrait \u00eatre offerte. Elle pr\u00e9sente les garanties d\u2019objectivit\u00e9 qu\u2019offre un prix de marche \u00bb.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>1.B\/ Le march\u00e9 immobilier\u00a0:<\/strong><\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Etudes du march\u00e9 immobilier : <\/strong><\/li>\n<li>March\u00e9 actif, peu actif, biens rares ? -&gt; incidence sur la p\u00e9riode (1 an \u00bd ou plus) et le champ (zone g\u00e9ographique) de recherche des comparables<\/li>\n<li>Immobilier d\u2019entreprise ou immobilier r\u00e9sidentiel ?<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Mutations \u00e0 \u00e9carter : <\/strong>prix de convenance<\/li>\n<li>Exclusion des transmissions en DMTG, des ventes entre personnes ayant des liens affectifs.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>NB :<\/strong> ne pas retenir les moyennes et tableaux indicatifs des publications, m\u00eames professionnelles.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Mutations \u00e0 retenir :<\/strong><\/li>\n<li>Ventes ant\u00e9rieures au fait g\u00e9n\u00e9rateur, d\u00e9lai normal de vente, biens intrins\u00e8quement similaires (et non pas strictement identiques)<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>1.C\/ Les outils pour \u00e9valuer\u00a0:<\/strong><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Patrim : espace particulier impot.gouv<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Base DVF totale, DVF Etalab, <a href=\"https:\/\/cadastre.data.gouv.fr\/dvf\">https:\/\/cadastre.data.<\/a><a href=\"https:\/\/cadastre.data.gouv.fr\/dvf\">fr\/dvf<\/a> (cessions \u00e0 partir de 2015)<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Base Notaire (abonnement\/unit\u00e9s) : base Biens.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li><strong> <\/strong><strong>Les principes g\u00e9n\u00e9raux<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>2.A\/ Les facteurs communs d\u2019\u00e9valuation<\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Les facteurs physiques :<\/strong><strong><br \/><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li><strong>Surface :<\/strong><\/li>\n<li>Surface hors \u0153uvre (SHO) : sol + \u00e9tages (surfaces de plancher)<\/li>\n<li>Coefficient d\u2019occupation des sols (COS) : valorisation de la surface de construction r\u00e9siduelle<\/li>\n<li>Coefficient d\u2019emprise au sol (CES) : sol seulement (surface max de la construction)<\/li>\n<li>Surface utile (SU) : surface de plancher int\u00e9rieure apr\u00e8s d\u00e9duction des surfaces occup\u00e9es par les murs, cloisons, escaliers. Surface la + couramment retenue dans les contr\u00f4les valeur.<\/li>\n<li>Surface utile pond\u00e9r\u00e9e (SUP) : surface habitable + d\u00e9pendances auxquelles sont appliqu\u00e9es une pond\u00e9ration (ex : garage 0,5 ; combles 0,8 \u2026). A utiliser pour les maisons comportant des d\u00e9pendances exceptionnelles.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Emplacement : <\/strong>crit\u00e8re d\u00e9terminant<\/li>\n<li>Appr\u00e9cier la situation particuli\u00e8re d\u2019un immeuble en fonction de sa nature<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Nature et qualit\u00e9 des mat\u00e9riaux<\/strong><strong><br \/><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li><strong>V\u00e9tust\u00e9 et entretien : <\/strong><\/li>\n<li>L\u2019\u00e2ge de la construction doit \u00eatre pris en compte, tout comme son \u00e9tat d\u2019entretien (en + ou en -).<\/li>\n<\/ul>\n<p><u>Attention<\/u> : ne pas confondre v\u00e9tust\u00e9 et amortissement (la valeur d\u2019un immeuble totalement amorti ne correspond pas \u00e0 sa valeur v\u00e9nale).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>El\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement et de confort <\/strong>(cat\u00e9gorie cadastrale retenue par le CDIF pour la fixation de la valeur locative servant de base aux imp\u00f4ts locaux).<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Les facteurs juridiques<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p>Notion d\u2019\u00e9cart significatif (notion jurisprudentielle.) : entre la valeur fix\u00e9e par le contribuable et celle d\u00e9termin\u00e9e par l\u2019administration fiscale. Les juges attendent, le plus souvent, un \u00e9cart de l\u2019ordre de 20%.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Occupation : pour un immeuble b\u00e2ti, distinguer immeubles libres\/occup\u00e9s.<\/strong><\/li>\n<li>Une moins-value pour occupation peut affecter le bien. Un abattement de 10 \u00e0 20 % peut \u00eatre appliqu\u00e9 si l\u2019\u00e9valuation ne peut \u00eatre faite \u00e0 partir de termes de comparaison (TC) dans une situation locative comparable.<\/li>\n<li>Les experts et juges de l\u2019expropriation retiennent de 20 \u00e0 30 %.<\/li>\n<li>Ces taux ne peuvent \u00eatre appliqu\u00e9s de mani\u00e8re syst\u00e9matique et des circonstances particuli\u00e8res peuvent justifier l\u2019application d\u2019un taux inf\u00e9rieur ou sup\u00e9rieur.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Indivision : <\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>La Cour de cassation consid\u00e8re que la valeur v\u00e9nale des droits indivis ne se confond pas avec la QP de la valeur v\u00e9nale totale si le bien appartenait \u00e0 un seul propri\u00e9taire (<em>Com. 19\/06\/1990 n\u00b0867 P et 10\/12\/1996 n\u00b02072 D<\/em>). En l\u2019absence de TC tir\u00e9s de la cession de droits immobiliers indivis, l\u2019application d\u2019un abattement est possible.<\/p>\n<p>Cependant, elle n\u2019est pas syst\u00e9matique :<\/p>\n<ul>\n<li><em> 27\/03\/2019, n\u00b018-10933<\/em> : couple mari\u00e9 sous r\u00e9gime de s\u00e9paration de biens, propri\u00e9taires indivis de leur r\u00e9sidence principale, non s\u00e9par\u00e9s, pas de raison de vendre l\u2019un sans l\u2019autre : pas d\u2019abattement appliqu\u00e9 ;<\/li>\n<li><em> 03\/06\/2021, n\u00b013-18180 et 13-18192<\/em> : pas d\u2019abattement pour un bien non affect\u00e9 d\u2019indivision lors de sa transmission et qui ne l\u2019avait \u00e9t\u00e9 que par l\u2019effet de la donation, donc sans incidence sur sa valeur).<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>D\u00e9membrement : <\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>La d\u00e9termination des valeurs respectives de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et de l\u2019usufruit (art. 762-I du CGI) exclut la possibilit\u00e9 d\u2019appliquer un abattement suppl\u00e9mentaire r\u00e9sultant du seul d\u00e9membrement : <em>Com. 24\/06\/1997, n\u00b01686 P.<\/em><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Les facteurs \u00e9conomiques :<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p>La valeur d\u2019un immeuble d\u00e9pend de ses possibilit\u00e9s de vente propres au march\u00e9 local, propres \u00e0 l\u2019immeuble lui-m\u00eame.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>2.B\/ La m\u00e9thode par comparaison<\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>La m\u00e9thode par comparaison directe est pr\u00e9conis\u00e9e. Elle est la plus couramment utilis\u00e9e tant par les experts que par l\u2019administration fiscale. Elle est valid\u00e9e par les juges.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Cette m\u00e9thode s\u2019appuie sur des donn\u00e9es r\u00e9elles du march\u00e9. Elle consiste \u00e0 d\u00e9terminer la valeur d\u2019un bien par r\u00e9f\u00e9rence au prix de vente des autres biens qui lui sont comparables et qui pr\u00e9sentent les m\u00eames caract\u00e9ristiques.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>L\u2019\u00e9valuation d\u2019un bien se d\u00e9compose en 3 phases :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Recherche des \u00e9l\u00e9ments particuliers du bien \u00e0 \u00e9valuer,<\/li>\n<li>S\u00e9lection des mutations pouvant servir de TC,<\/li>\n<li>D\u00e9placement sur le lieu de situation du bien quand c\u2019est possible.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Conditions \u00e0 respecter par l\u2019administration<\/strong> lorsqu\u2019elle remet en cause la valeur d\u00e9clar\u00e9e par le contribuable (les m\u00eames exigences sont attendues des experts par les juges) :<\/p>\n<ul>\n<li>Retenir des termes de comparaison (TC) de biens intrins\u00e8quement similaires<\/li>\n<li>Des TC ant\u00e9rieurs au fait g\u00e9n\u00e9rateur de l\u2019imp\u00f4t<\/li>\n<li>Des TC en nombre suffisant (pr\u00e9conisation administration au moins 3)<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>2.C\/ La m\u00e9thode par le revenu<\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>La m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation \u00e0 privil\u00e9gier est la m\u00e9thode par comparaison (la m\u00e9thode par le revenu n\u2019est qu\u2019une m\u00e9thode de recoupement).<\/p>\n<p>Elle consiste \u00e0 rechercher la valeur d\u2019un bien immobilier \u00e0 partir de donn\u00e9es concr\u00e8tes : le revenu per\u00e7u ou le b\u00e9n\u00e9fice que le propri\u00e9taire en tire.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Par le loyer brut<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Cette m\u00e9thode ne s\u2019applique qu\u2019\u00e0 des immeubles lou\u00e9s enti\u00e8rement, dits de rapport (non applicable \u00e0 un immeuble libre sur la base de revenus th\u00e9oriques). Elle conduit toujours \u00e0 une valeur \u00ab\u00a0occup\u00e9e\u00a0\u00bb. Les revenus doivent avoir un caract\u00e8re \u00ab\u00a0normal\u00a0\u00bb (selon le march\u00e9 local).<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Valeur v\u00e9nale =<\/strong> revenu brut de l\u2019immeuble \/ taux de capitalisation.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Ce taux doit ressortir du march\u00e9 locatif et ne doit pas \u00eatre confondu avec le taux de placement. Il varie selon la nature du revenu (commercial, habitation) et la cat\u00e9gorie du bien.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>A titre indicatif seulement, (\u00e0 pr\u00e9ciser en fonction de la conjoncture \u00e9conomique et du march\u00e9 local), le taux peut \u00eatre compris dans une fourchette allant de 4,5% \u00e0 9% pour les immeubles b\u00e2tis.<\/p>\n<ul>\n<li><u>Exemple<\/u> <em>: pour des revenus de 4 800 \u20ac, capitalis\u00e9s \u00e0 3% ou 4%, valeur en capital de 160 000 \u20ac (4800\/3%) ou 120 000 \u20ac (4800\/4%).<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Par le b\u00e9n\u00e9fice<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Valeur occup\u00e9e =<\/strong> b\u00e9n\u00e9fice \/ taux de rendement d\u00e9flat\u00e9 des OAT de l\u2019ann\u00e9e + prime de risque.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><u>Attention<\/u> : taux de rendement des OAT devenu tr\u00e8s faible et peut donner des valeurs tr\u00e8s importantes \u00e0 tort, m\u00eame corrig\u00e9 d\u2019un taux de risque raisonnable.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>NB :<\/strong> dans les deux m\u00e9thodes, pas d\u2019abattement d\u2019occupation suppl\u00e9mentaire puisque valeur occup\u00e9e.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>2.D\/ La m\u00e9thode par actualisation d\u2019une valeur ant\u00e9rieure<\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>La m\u00e9thode par actualisation d\u2019une valeur ant\u00e9rieure consiste \u00e0 appliquer au prix ou \u00e0 la valeur d\u00e9clar\u00e9 lors d\u2019une mutation ant\u00e9rieure ou d\u2019un acte juridique, un coefficient destin\u00e9 \u00e0 exprimer l\u2019\u00e9volution de la valeur de l\u2019immeuble depuis la mutation ou l\u2019acte pris pour r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n<p>Elle ne peut \u00eatre utilis\u00e9e qu\u2019en l\u2019absence de termes de comparaison intrins\u00e8quement similaires.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>L\u2019administration qui recourt \u00e0 cette m\u00e9thode doit la justifier et son application pratique doit \u00eatre expliqu\u00e9e au contribuable.<\/p>\n<p>Les tables de prix et de coefficients publi\u00e9es par l\u2019INSEE et les chambres de Notaires peuvent \u00eatre utilis\u00e9es dans ce cas seulement.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><u>Exemple<\/u> (taux fictifs) : achat d\u2019un appartement \u00e0 Paris 16e le 14\/03\/1991 pour 5 000 000 Francs. Valeur en \u20ac : 750 000 \u20ac.<\/li>\n<li>Indice publi\u00e9 selon la base Bien pour les appartements anciens \u00e0 Paris par arrondissement au 1er trim 1991 = 48,4.<\/li>\n<li>Indice au 4<sup>\u00e8me<\/sup> trimestre 2019 pour une \u00e9valuation au 01\/01\/2020 : 132,5<\/li>\n<li>Valeur actualis\u00e9e = 750 000 x (132,5\/48,4) = 2 053 202,48 \u20ac<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Cette m\u00e9thode est peu utilis\u00e9e par les experts et les juridictions car elle comporte trop de risques d\u2019erreurs, mais elle peut servir d\u2019\u00e9l\u00e9ment de recoupement.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]\n\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>T\u00e9l\u00e9charger la conf\u00e9rence &#8211; \u00e9valuation immobili\u00e8re&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":1221,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-1212","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiscalite-patrimoniale"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1212","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=1212"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1212\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1233,"href":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1212\/revisions\/1233"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/1221"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=1212"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=1212"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.vigieavocatfiscaliste.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=1212"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}